В поисках стабильного и доходного актива инвесторы все чаще обращают внимание на нишевые сегменты коммерческой недвижимости. Одним из таких перспективных направлений становится рынок складов индивидуального хранения, или self storage. Эта модель, популярная на Западе, успешно развивается и в России — привлекает относительно низкий порог входа и устойчивая доходность.
Суть ее заключается в приобретении помещения от 300 кв. м до 4 тыс. кв. м в черте города, которое переоборудуется в автоматизированный «Центр хранения вещей», разделенный на отдельные боксы. Их арендуют частные лица или бизнес. В этом материале я расскажу, какие факторы влияют на процент доходности, и каковы перспективы self storage как инвестиционного инструмента.
Доходность и окупаемость: цифры и факты
Инвестиционная привлекательность формата центров хранения вещей основана на его структурной простоте и востребованности. Суть модели заключается в приобретении коммерческого помещения, которое делится на небольшие, изолированные боксы площадью от 1 до 30 кв. м. Затем они предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам для хранения личных и сезонных вещей, бизнес имущества, что формирует стабильный источник дохода.
Период окупаемости инвестиций — от 5 до 7 лет. Такой горизонт достигается за счет сочетания двух факторов: регулярных дивидендных выплат и роста стоимости самого актива. Годовая дивидендная доходность, формируемая за счет арендных платежей, составляет 16−18%. Параллельно с этим инвестор получает прирост стоимости недвижимого актива, который в среднем оценивается на уровне 7% годовых.
Какие факторы влияют на доходность?
В сегменте self storage тщательный подбор помещения является фундаментом рентабельности. Именно поэтому стоит применять строгие, заранее определенные критерии при оценке каждой потенциальной локации, рассматривая ее комплексно.
Один из главных факторов — транспортная доступность. Объект должен располагаться рядом с основными дорогами, а не в отдаленных промышленных зонах. Удобный подъезд и возможность быстро разгрузиться критически важны для клиентов. Это напрямую сказывается на их лояльности и в итоге определяет общую заполняемость боксов.
Второй ключевой аспект — анализ плотности населения. Наилучшие результаты показывают объекты, расположенные в спальных районах, новых микрорайонах, вблизи офисных центров и крупных торговых комплексов. В таких местах спрос рождается естественным образом: у людей и малого бизнеса возникает острая необходимость в дополнительном пространстве для хранения, что обеспечивает быструю и стабильную загрузку центра.
Необходимо также уделить пристальное внимание конструктивным особенностям и техническому состоянию здания. Помещение должно быть капитальным, сухим, с высотой потолков от 2,5 до 9 м. Это позволяет рационально использовать объем, создавая многоярусные системы хранения. Наличие широких дверных проемов, удобный подъезд для машин и отсутствие препятствий в виде лестниц — обязательные условия для работы с B2B-клиентами и компаниями из сферы интернет-торговли.
Дополнительным преимуществом считается расположение на первой линии, обеспечивающее хорошую видимость. Это повышает узнаваемость и помогает быстрее привлечь первых арендаторов на старте проекта.
Такой комплексный подход к отбору объектов позволяет не только снизить операционные риски, но и с высокой точностью прогнозировать сроки выхода на плановые показатели окупаемости, независимо от региона размещения центра хранения
Self storage – тренд на рынке коммерческой недвижимости
Современный рынок self storage демонстрирует устойчивую и сбалансированную структуру спроса. Порядка 80% арендаторов составляют частные лица, которые формируют стабильную базовую загрузку объектов. Основная причина популярности формата среди населения — хроническая нехватка места в современных квартирах с компактными планировками. Горожане активно арендуют боксы для хранения сезонных вещей, спортивного инвентаря, детских колясок и других предметов, которые используются нерегулярно, но требуют сохранности. Дополнительный стимул для спроса создают жизненные ситуации — ремонт, переезд или временное освобождение жилого пространства, когда необходимо на несколько месяцев переместить мебель и личные вещи.
Важным преимуществом self storage стала его конкурентоспособность по сравнению с традиционными решениями вроде гаражей или подвалов. Круглосуточный доступ, современные системы безопасности и гибкость — возможность арендовать именно тот объем, который нужен, — сделали этот формат неотъемлемым элементом городской инфраструктуры.
Около 20% клиентской базы представляет бизнес-сегмент, который показывает наиболее динамичный рост. Для предпринимателей, самозанятых и малых компаний ключевое значение имеет расположение в черте города. Они используют боксы в качестве компактных распределительных складов, точек «последней мили» или мест хранения товарных остатков. Основными арендаторами выступают продавцы с маркетплейсов, владельцы интернет-магазинов и сервисные специалисты, которым необходимо разместить оборудование, архивы или расходные материалы. Для них критически важны низкие операционные затраты, удобная логистика и возможность свободного доступа в любое время суток.
Self storage — это не временный тренд, а выгодный и перспективный способ вложения капитала. А благодаря современным финансовым технологиям стать инвестором в этом сегменте сегодня может значительно большее количество людей.
Источник: Doers&Doing